kristian sekulic / Vetta / Getty Images
Kada morate prodati sadržaj kuće zbog smanjivanja, razvoda ili smrti voljene osobe, držanje prodaje imanja obično je najučinkovitija opcija.
Iako možete sami organizirati prodaju nekretnina, unajmljivanje tvrtke za prodaju nekretnina (ili likvidatora) štedi vam vrijeme i stres. To vam može čak i donijeti više dobiti - čak i nakon što platite naknade likvidatora. Ali, ne žuri s potpisivanjem ugovora. Ovdje su važna pitanja koja trebate postaviti prije nego što zaposlite profesionalnu prodaju nekretnina:
Koje usluge pružate?
Odgovor na ovo nije tako očigledan kao što mislite, pa ga razdvojite i postavite određena pitanja:
- Razvrstavaju li, čiste, cijene i stavljaju u promet robu? Daju li tablice i vitrine?
- Da li se oni brinu o oglašavanju i bilo kojim potrebnim dozvolama? Koliko osoblja pružaju i što rade? Ako lokalni zakoni zahtijevaju porez na promet, prate li ga i osiguravaju li ga plaćanja?
- Čiste li i raščišćavaju imovinu nakon završetka prodaje imanja?
Što i kako naplaćujete?
Ne slažite se s bilo kojom tvrtkom za prodaju nekretnina bez razumijevanja što i kako naplaćuju. Uobičajene metode uključuju:
- Postotak bruto prodaje
- Fiksna stopa
- Paušalna stopa plus postotak prodaje
- Minimalni ili postotni postotak prodaje, što god je veće
Međutim, optužuju, uključuje li ta metoda sve? Da li pokriva dozvole, troškove oglašavanja i naknade za obradu kreditnih kartica? Naplaćuju li dodatno za neobavezne usluge, poput uklanjanja neprodane robe? I na kraju, pitajte morate li uplatiti depozit.
Kako odrediti cijene robe?
Prikladno određivanje cijene robe jedna je od najvažnijih usluga koju bi prodaja nekretnina trebala pružiti.
- Pitajte je li netko u tvrtki profesionalni procjenitelj. Bez obzira na to je li odgovor da ili ne, raspitajte se o bilo kojem području stručnosti o cijenama.
- Kako likvidator postavlja cijene i istraživačke artikle izvan svoje stručnosti? Oslanjaju li se na cjenovne vodiče? Dovršene pretrage artikala na eBayu ili drugim internetskim prodajnim mjestima? Da li unajmljuju procjenitelja za nepoznate potencijalno vrijedne predmete?
Jeste li osigurani? Što pokriva osiguranje?
Morate znati ima li likvidator nekretnine osiguranje koje pokriva vašu prodaju. Ako je odgovor da, pokrivate li:
- Kuća se opljačka dok je pod kontrolom tvrtke
- Roba se ukrade tijekom prodaje
- Kupac se klizi i pada tijekom prodaje
- Kupac je ozlijeđen neispravnom robom nakon što ga odnese kući
- Osoblje se ozlijeđuje utovarivši robu u auto kupca
- Osoblje oštećuje automobil kupca prilikom utovara robe
Jeste li vezani?
Hoće li oni kupiti garanciju za zaštitu vaših gubitaka ako tvrtka ne posluje kako je dogovoreno?
Kako ćete zaštititi imovinu?
- Koje mjere predostrožnosti poduzeće za prodaju nekretnina štiti prostore i robu?
- Unajmljuju li osoblje osiguranja za patroliranje stražnjim prostorijama, gospodarskim zgradama i izlaznim vratima? Kako se bave kontrolom gužve? Ograničavaju li dopušteni broj kupaca u bilo kojem trenutku? Zabranjuju li kupcima ulaz s velikim torbama i ruksacima da ograniče krađu?
Kada i kako popustate na robu?
- Da li kompanija pušta kupce da se kupe za niže cijene od početka? Ili ikad? Ako je tako, uzimaju li do određenog postotka off cijenu oznake? Ili vas zovu, vlasnika, ponudama?
- Ako tvrtka za prodaju nekretnina ne dopušta trgovanje, nude li zakazane popuste? Na primjer, s dvodnevnom rasprodajom, mogli bi reći da neće biti popusta prvi dan, 25 posto popusta od 9 sati do podneva drugog dana, a zatim 50 posto popusta od podneva dok se ne zatvore.
- Planirani popusti obično imaju najviše smisla za prodaju nekretnina. Ne snižavate cijene u trenutku kada prodaja počne - i ne vezujete zaposlenike sa stalnim pregovorima. Uz to, nudeći najveće popuste tijekom posljednjih sati prodaje potiče kupce na povratak.
Dopuštate li sebi ili svom osoblju kupovinu?
- Sukob interesa je kupnja robe koju ste unajmili za prodaju i prodaju. Čak i ako je tvrtka marljivo iskrena, to vam daje razlog za sumnju - pogotovo ako kupuju za preprodaju putem interneta ili na buvlju tržnici ili u antičkom centru.
- Kako znate da ne postavljaju cijene prenisko na stvari koje žele? Kako znate da ne odvlače stvari sve dok na popustu ne budu ponuđeni veliki popusti? Ako također uklanjaju ostatke nakon vaše prodaje nekretnina, kako možete biti sigurni da će te stvari uopće izbaciti tijekom prodaje?
Dopuštate li nekome da kupi prije nego što započne prodaja nekretnina?
- Ako tvrtka kupuje od prodaje nekretnina, je li im omogućena kupnja prije nego što prodaja počne?
- Što je s trgovcima? Dobivaju li prvi izgled? Ako je tako, kako možete biti sigurni da nisu povezani sa upraviteljem imanja na antičkom trgovačkom štandu?
- Što ako potencijalni kupac padne na nešto što vidi na jednoj od vaših reklamnih fotografija? Može li ga sada kupiti, pa nitko drugi ne stigne prvi?
- Što je s vašim prijateljem ili rođakom? Recimo da vaš rođak odluči da želi imati vaš stol za ručavanje? Može li ga kupiti rano ako plati punu cijenu?
Kada ćete zakazati prodaju moje nekretnine?
Neke tvrtke za prodaju nekretnina rezerviraju se mjesecima unaprijed. Ako tvrtka ne može doći do vas tri mjeseca i morate imati praznu imovinu u jednom, prijeđite na sljedećeg likvidatora na vašem popisu.
Što se događa prije prodaje i koliko dugo traje?
Prodaja nekretnina zahtijeva mnogo priprema, uključujući vrijeme za razvrstavanje, cijene i faze. Koliko vremena će trebati poduzeću da sve to uradi? Što će još morati učiniti? Trebat će im pristup kući, ali zahtijeva li ekskluzivni pristup? To vjerojatno nije problem ako likvidirate imanje pokojne osobe, ali što ako je to vaša prodaja i još uvijek živite tamo? Morat ćete izaći? Kada?
Što me tražiš?
- Zahtijeva li tvrtka za prodaju nekretnina da premjestite svu robu koju ne prodajete iz kuće prije početnog koraka? Ili, je li u redu ako istaknete isključenu robu? Šta kažete ako sve to premjestite u jednu prostoriju i učinite je ograničenom za vrijeme prodaje?
- Jeste li odgovorni za premještanje robe s tavana, podruma i gospodarskih zgrada u glavni dio kuće prije pripreme? Trebate li očistiti kuću ili robu?
- Očekuje li tvrtka da ćete biti na pozivu tijekom pripreme odgovora na pitanja? Hoće li vas nazvati zbog ponuda tijekom prodaje?
- Što još očekuju od vas?
Kako ćete oglašavati moju prodaju nekretnina?
- Kako tvrtka za prodaju nekretnina planira oglašavati vaš događaj? Hoće li snimiti puno fotografija i objaviti vaš događaj na glavnim web lokacijama kataloga prodaje nekretnina?
- Koriste li popis e-pošte i društvene mreže?
- Hoće li staviti klasificirane oglase u lokalne novine i na Craigslist? Hoće li postavljati i veće oglase u novinama?
Postoji li kazna za izvlačenje predmeta iz prodaje?
Što se događa ako se predomislite u prodaji predmeta ili dva? To su vaše stvari, tako da možete raditi što želite, zar ne? Možda ne. Neke tvrtke za prodaju nekretnina natjeraju vas da platite kaznu zbog povlačenja predmeta nakon početnog pregleda. Uostalom, ako im se plati postotak, uklanjanje robe znači minimaliziranje dobiti tvrtke.
Kako obračunavate robu i novac nakon prodaje?
Neke tvrtke za prodaju nekretnina izrađuju pisani popis i odjavljuju stvari prilikom prodaje, zajedno s prodajnom cijenom. Neke uspješne, ugledne tvrtke ništa od toga ne čine, jer će morati zaposliti više djelatnika blagajne i naplatiti vam više.
Trebate li taj dokaz poštenog bavljenja zbog svog duševnog mira? Ili, ako likvidirate tuđu imovinu, trebaju li vam te informacije za porez na nekretnine?
Kada i kako mi tvrtka za prodaju nekretnina plaća?
- Kada ćete dobiti svoj udio u prodaji nekretnina? Na kraju svakog dana prodaje? Čim se prodaja nekretnina službeno završi? U roku od 30 dana od konačnog datuma prodaje?
- Također, planiraju li vam platiti čekom ili gotovinom?
Dozvoljavam li prisustvovanje prodaji nekretnina?
Prodavači emocionalno vezanih rijetko su učinkoviti prodavači. Kao i agenti za prodaju nekretnina, likvidatori nekretnina obično više vole da vlasnici ne ostanu za vrijeme prodaje. Neki ga čak i upišu u ugovor.
Što se događa nakon prodaje?
- Kad se prodaja završi, što se događa?
- Stavljaju li vaše stvari na pod dok pakiraju vitrine i stolove? Da li se zaključavaju i ostavljaju vas s neredom? Ili očiste neprodane stvari i očiste kuću? Uzimaju li ostatke stvari za čuvanje ili doniranje? Ili je stavljaju u robnu kuću?
Sve može ovisiti o neobaveznim uslugama koje ste odabrali iz pitanja jedno i drugo.
Možete li pružiti reference?
Zatražite od tvrtki s kojima razgovarate reference za prijašnje klijente prethodne prodaje nekretnine.
- Mogu li pružiti kontaktne podatke kako biste mogli provjeriti? Ili su sve reference koje dobijete?
Kada i gdje su vaša prodaja nekretnina?
Nabavite popis nadolazećih prodaja nekretnina koje organizira svaka tvrtka s kojima razgovarate i prisustvujte im. Dođite do prodaje malo prije nego što počnu. Budi zadovoljan ako moraš čekati u redu. To znači da je tvrtka odradila svoj posao oglašavajući događaj - i da ozbiljno govori o sigurnosti tijekom uvodne žurbe. Dok ste na svakoj rasprodaji, bilježite:
- Ima li dovoljno osoblja na raspolaganju?
- Je li roba inscenirana na organiziran, atraktivan način?
- Vidite li sigurnosnu provjeru u spavaćim sobama, kupaonicama i ostalim prostorima koji nisu vidljivi na blagajni?
Sudjelovanje u prodaji nekretnina je način na koji ćete saznati uspješnost svake tvrtke.
Hoće li ugovor sadržavati sve što sam tražio?
Jednom kada nađete tvrtku s odgovorima koji vam se sviđaju, pobrinite se da detaljno opisuju ono što ste razgovarali u ugovoru. Ako tvrtka ne daje pisane ugovore, pronađite nekog drugog. Ugledna tvrtka želi ugovor da se zaštiti i od vas.